Порядок покупки квартиры по дду

Содержание

Приобретение квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки

Порядок покупки квартиры по дду
Порядок покупки квартиры по дду

Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты. Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.

Что такое ДДУ

Закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года определены порядок заключения ДДУ и ответственность сторон по нему. Он дает наибольшую защиту прав дольщиков при инвестиционном участии в новостройке.

Законодателем предусмотрены несколько обязательных условий, которые должны содержаться в ДДУ:

  • исчерпывающая информация о строящейся квартире – площадь общая и каждого помещения, высота помещений, этаж, подъезд, адрес и другие;
  • точная дата передачи жилья от застройщика дольщику;
  • стоимость квартиры общая и за квадратный метр. Обязательно указывается порядок проведения расчетов;
  • гарантия на само здание и техническое оснащение в нем.

Договор считается заключенным с момента регистрации его в Росреестре. Это позволяет, при долевом участии в постройке жилья, вести учет покупателей на нее и избежать двойных продаж одного и того же объекта.

Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:

  • выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
  • порядок внесения изменений в пункты договора;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
  • пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.

Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры. Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры?

Алгоритм действий

При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.

Выбор новостройки

Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:

  • Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
  • Количество комнат, планировка и этаж.
  • Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.

В отличие от вторичного жилья, почти все современные новостройки застройщики сдают в «черновой отделке». Это дает возможность не тратить время и материальные ресурсы на удаление старой отделки, а сразу же все обустроить в соответствии со своим вкусом и пожеланиями.

Изучение и выбор застройщика

Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:

  • Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
  • Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
  • Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
  • Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
  • Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.

Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.

Выбор банка

Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.

До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:

  • имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
  • какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
  • какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
  • существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.

Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.

Анализ проектной документации

Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать. Особое внимание в ней следует обратить на:

  • существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
  • установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
  • к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
  • из каких источников производится финансирование стройки;
  • наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
  • разрешение застройщику на ведение стройки;
  • способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.

Строительная компания обязана предоставить и иные документы:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
  • свой устав;
  • перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.

Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.

Изучение предложенной юридической схемы

Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.

Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов. К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров.

В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.

Заключение ДДУ

Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.

Законом 214-ФЗ определены основные требования ДДУ. Но девелоперы часто идет на некоторые уловки, включая в него пункты, не оговоренные в законе, но ущемляющие права дольщиков. Приведем несколько примеров таких уловок:

  • Стоимость квартиры в ДДУ прописана в иностранной валюте, что может привести к росту ее конечной стоимости с ростом курса.
  • Неустойка повышенного размера. Обычно взимается 3-5 % от общей стоимости.
  • К срокам сдачи новостройки добавлены удобные для застройщика условия о возможности их увеличения в одностороннем порядке.
  • Требование доплаты с дольщика при превышении площади квартиры над проектной.
  • Оговоренная возможность для застройщика уменьшения площади сдаваемой квартиры без возврата дольщику разницы.
  • Оплата коммунальных платежей после ввода здания в эксплуатацию возлагается застройщиком на покупателя.
  • Указание пункте договора судебного органа, расположенного в другом городе или регионе.

При подписании ДДУ, важно помнить об обязанности застройщика страховать свою ответственность. К ДДУ должен прилагаться страховой полис.

Проведение расчетов по договору

Закон гласит, что любые платежи по ДДУ должны проводится только после его регистрации в Росреестре. Общая стоимость квартиры и порядок ее оплаты должны быть прописаны в договоре.

Оплата производится на основании выданного застройщиком счета. При использовании ипотечного кредита деньги переводятся банком на счет строительной организации. Если используются наличные средства, то они вносятся в кассу компании. Обязательно необходимо сохранять все чеки и квитанции об оплате для подтверждения выполнения своих обязательств дольщиком.

С момента внесения дольщиком полной суммы стоимости квартиры у него возникает право требования на нее.

Прием-передача квартиры

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, он должен уведомить покупателя о том, что он готов к сдаче квартиры за 2-3 недели. Дольщику необходимо принять ее в течение недели с даты получения уведомления.

Подписывая акт приема-передачи квартиры, гражданин перекладывает всю ответственность за квартиру со строителей на себя. Поэтому, перед подписанием столь ответственного документа, необходимо убедиться в отсутствии дефектов и недочетов.

Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ.

Регистрация прав собственности

Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее.

Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:

  • личный экземпляр ДДУ;
  • подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
  • госпошлина.

Зачастую это весьма длительная процедура. Чтобы ускорить ее и сэкономить собственное время и силы, лучше обратиться в МФЦ, где в режиме одного окна примут документы, при необходимости, подскажут какие еще предоставить и в результате выдадут свидетельство о регистрации прав собственности.

Так как покупка квартиры по ДДУ процедура долгая и достаточно сложная, разумно было бы на этапе подписания договора обращаться за помощью к юристам, имеющим опыт работы с девелоперами. Но вполне можно справиться и самостоятельно, выполняя пошаговые рекомендации и проявляя разумную осмотрительность.

Приобретение квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/priobretenie-kvartiry-po-ddu

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика в 2020 году: пошаговая инструкция

Порядок покупки квартиры по дду

Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.

Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Законодательство

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета.

Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Что такое эскроу-счет?

Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.

При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.

Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:

  1. Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
  2. Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
  3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
  4. Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
  5. Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.

Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.

Способы покупки квартиры в новостройке

Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

  • По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
  • По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
  • Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
  • Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.

Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

  1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
  2. Заключение ДДУ.
  3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
  4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
  5. Оплата по ДДУ.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

и образец договора

ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

Какая информация должна быть отражена в договоре:

  1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
  2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
  3. Реквизиты разрешения на строительство.
  4. Срок передачи объекта дольщику.
  5. Условный номер квартиры на время строительства.
  6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
  7. Права и обязанности застройщика.
  8. Права и обязанности дольщика.
  9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
  10. Порядок оплаты.
  11. Разрешение споров.

От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

Образец договора долевого участия

Документы

Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:

  • Паспорт дольщика.
  • Доверенность представителя застройщика, паспорт.
  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
  • Проектная декларация со всеми изменениями.
  • Разрешение на строительство.
  • ДДУ.
  • План строящегося многоквартирного дома.
  • Договор страхования ответственности застройщика.
  • Справка из банка об открытии эскроу-счета.

Расходы

Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.

Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.

Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?

Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:

  1. Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
  2. Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
  3. После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
  4. Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.

Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.

Как зарегистрировать право собственности?

Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.

Как все выглядит пошагово:

  1. Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
  2. Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
  3. Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
  4. По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.

Госпошлина

За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.

На что обратить внимание при покупке новостройки?

Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.

Также рекомендуется уточнить:

  1. Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
  2. Планируется ли строительство новых объектов рядом.
  3. Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
  4. Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
  5. Из каких материалов строится дом.

Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Как проверить застройщика?

Для начала нужно проверить документы строительной компании:

  • Устав.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Свидетельство о регистрации в ИФНС.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация.
  • Договор страхования новостройки.

Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.

Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной.

Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.

Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.

Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме

Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?

Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.

Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.

Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?

Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.

Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?

Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.

Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?

Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.

Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок

Заключение эксперта

  1. Купить квартиру в строящемся доме можно по договору долевого участия в строительстве, договору рассрочки или уступки права требования. Наиболее распространенным является ДДУ.
  2. При расчетах по ДДУ дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет, но застройщик получает их только после выполнения обязательств.
  3. Квартиру по ДДУ можно купить в ипотеку. Лучше, если строительная компания входит в список партнеров банка: так получить его одобрение немного проще.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-u-zastroyshchika

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2021 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Порядок покупки квартиры по дду

С июля 2019 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Порядок покупки квартиры по дду

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Порядок покупки квартиры по дду

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Порядок покупки квартиры по дду

Приобретение недвижимости – ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки.

В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле – но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками.

Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области – они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки по ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.

Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

  1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
  2. Выбор строительной фирмы;
  3. Выбор обслуживающей компании;
  4. Оформление документации.

Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.

Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  – и только после этого саму недвижимость (т.к.

заемщик может выбрать квартиру только из вариантов, предложенных банком – а они соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями).

Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

  • Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
  • Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
  • Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту – выбору застройщика.

Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами – рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными.

[attention type=red]
Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае – как положительные, так и отрицательные. Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию – согласно ст. 3.
[/attention]

1 214-ФЗ она должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика и содержать следующие документы:

  • Проектную декларацию;
  • Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
  • Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
  • Разрешение на постройку;
  • Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
  • Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
  • Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
  • Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления – в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков.

Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14.

28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.

Особое внимание необходимо обратить на следующую документацию:

  • Устав;
  • Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
  • Выписка ЕГРЮЛ.

Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.

Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:

  • Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
  • Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
  • Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей.
  • В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации – эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
  • Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
  • Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
  • Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
  • Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
  • У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.

Кроме того, рекомендуется уточнить о наличии у фирмы банковских программ – даже в случае, если покупатель не планирует их использовать. Т. к. кредитными учреждениями, как правило, не предоставляется ипотека на квартиры в домах, строительство которых осуществляет компания с сомнительной репутацией и перед началом сотрудничества каждый застройщик проверяется представителями банков.

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны).

Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также возможно поискать отзывы в сети Интернет.

Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно – именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Не стоит заключать другие виды договоров (в том числе и предварительных) – т.к. на них никакие гарантии не распространяются. Договора на долевое участие должны содержать следующую информацию:

  • Подробное описание объекта, строительство которого ведется, а также самой квартиры;
  • Дата, когда застройщик планирует завершить строительство (по истечение этого срока дольщик вправе обратиться в суд);
  • Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации и саму квартиру (3 года для коммуникаций и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры – 5 лет);
  • График выплат, полная стоимость недвижимости, размер ежемесячных выплат;
  • Ответственность сторон (в этом пункте должна описываться не только ответственность участника долевой застройки, но и самой строительной компании).

Важно проконтролировать, чтобы в договоре не было неточностей, а также сведений, которые можно было бы трактовать двояко.

Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.

Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, Общество защиты прав дольщиков готово оказать необходимое содействие.

Если спор с застройщиком уже существует и необходима помощь в его разрешении, вы также можете обратиться к нам. Мы имеем большой опыт в данной отрасли, что дает гарантию предоставление качественных услуг.

Для связи с нашими специалистами вы можете использовать раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Порядок покупки квартиры по дду

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Порядок покупки квартиры по дду

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Порядок покупки квартиры по дду

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Порядок покупки квартиры по дду

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон.

Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить.

Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Содержимое страницы

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки

Порядок покупки квартиры по дду
Порядок покупки квартиры по дду

Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты. Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.

Что такое ДДУ

Закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года определены порядок заключения ДДУ и ответственность сторон по нему. Он дает наибольшую защиту прав дольщиков при инвестиционном участии в новостройке.

Законодателем предусмотрены несколько обязательных условий, которые должны содержаться в ДДУ:

  • исчерпывающая информация о строящейся квартире – площадь общая и каждого помещения, высота помещений, этаж, подъезд, адрес и другие;
  • точная дата передачи жилья от застройщика дольщику;
  • стоимость квартиры общая и за квадратный метр. Обязательно указывается порядок проведения расчетов;
  • гарантия на само здание и техническое оснащение в нем.

Договор считается заключенным с момента регистрации его в Росреестре. Это позволяет, при долевом участии в постройке жилья, вести учет покупателей на нее и избежать двойных продаж одного и того же объекта.

Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:

  • выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
  • порядок внесения изменений в пункты договора;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
  • пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.

Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры. Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры?

Алгоритм действий

При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.

Выбор новостройки

Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:

  • Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
  • Количество комнат, планировка и этаж.
  • Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.

В отличие от вторичного жилья, почти все современные новостройки застройщики сдают в «черновой отделке». Это дает возможность не тратить время и материальные ресурсы на удаление старой отделки, а сразу же все обустроить в соответствии со своим вкусом и пожеланиями.

Изучение и выбор застройщика

Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:

  • Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
  • Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
  • Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
  • Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
  • Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.

Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.

Выбор банка

Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.

До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:

  • имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
  • какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
  • какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
  • существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.

Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.

Анализ проектной документации

Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать. Особое внимание в ней следует обратить на:

  • существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
  • установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
  • к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
  • из каких источников производится финансирование стройки;
  • наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
  • разрешение застройщику на ведение стройки;
  • способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.

Строительная компания обязана предоставить и иные документы:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
  • свой устав;
  • перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.

Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.

Изучение предложенной юридической схемы

Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.

Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов. К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров.

В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.

Заключение ДДУ

Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.

Законом 214-ФЗ определены основные требования ДДУ. Но девелоперы часто идет на некоторые уловки, включая в него пункты, не оговоренные в законе, но ущемляющие права дольщиков. Приведем несколько примеров таких уловок:

  • Стоимость квартиры в ДДУ прописана в иностранной валюте, что может привести к росту ее конечной стоимости с ростом курса.
  • Неустойка повышенного размера. Обычно взимается 3-5 % от общей стоимости.
  • К срокам сдачи новостройки добавлены удобные для застройщика условия о возможности их увеличения в одностороннем порядке.
  • Требование доплаты с дольщика при превышении площади квартиры над проектной.
  • Оговоренная возможность для застройщика уменьшения площади сдаваемой квартиры без возврата дольщику разницы.
  • Оплата коммунальных платежей после ввода здания в эксплуатацию возлагается застройщиком на покупателя.
  • Указание пункте договора судебного органа, расположенного в другом городе или регионе.

При подписании ДДУ, важно помнить об обязанности застройщика страховать свою ответственность. К ДДУ должен прилагаться страховой полис.

Проведение расчетов по договору

Закон гласит, что любые платежи по ДДУ должны проводится только после его регистрации в Росреестре. Общая стоимость квартиры и порядок ее оплаты должны быть прописаны в договоре.

Оплата производится на основании выданного застройщиком счета. При использовании ипотечного кредита деньги переводятся банком на счет строительной организации. Если используются наличные средства, то они вносятся в кассу компании. Обязательно необходимо сохранять все чеки и квитанции об оплате для подтверждения выполнения своих обязательств дольщиком.

С момента внесения дольщиком полной суммы стоимости квартиры у него возникает право требования на нее.

Прием-передача квартиры

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, он должен уведомить покупателя о том, что он готов к сдаче квартиры за 2-3 недели. Дольщику необходимо принять ее в течение недели с даты получения уведомления.

Подписывая акт приема-передачи квартиры, гражданин перекладывает всю ответственность за квартиру со строителей на себя. Поэтому, перед подписанием столь ответственного документа, необходимо убедиться в отсутствии дефектов и недочетов.

Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ.

Регистрация прав собственности

Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее.

Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:

  • личный экземпляр ДДУ;
  • подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
  • госпошлина.

Зачастую это весьма длительная процедура. Чтобы ускорить ее и сэкономить собственное время и силы, лучше обратиться в МФЦ, где в режиме одного окна примут документы, при необходимости, подскажут какие еще предоставить и в результате выдадут свидетельство о регистрации прав собственности.

Так как покупка квартиры по ДДУ процедура долгая и достаточно сложная, разумно было бы на этапе подписания договора обращаться за помощью к юристам, имеющим опыт работы с девелоперами. Но вполне можно справиться и самостоятельно, выполняя пошаговые рекомендации и проявляя разумную осмотрительность.

Приобретение квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/priobretenie-kvartiry-po-ddu

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика в 2020 году: пошаговая инструкция

Порядок покупки квартиры по дду

Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.

Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Законодательство

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета.

Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Что такое эскроу-счет?

Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.

При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.

Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:

  1. Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
  2. Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
  3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
  4. Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
  5. Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.

Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.

Способы покупки квартиры в новостройке

Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

  • По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
  • По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
  • Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
  • Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.

Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

  1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
  2. Заключение ДДУ.
  3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
  4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
  5. Оплата по ДДУ.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

и образец договора

ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

Какая информация должна быть отражена в договоре:

  1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
  2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
  3. Реквизиты разрешения на строительство.
  4. Срок передачи объекта дольщику.
  5. Условный номер квартиры на время строительства.
  6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
  7. Права и обязанности застройщика.
  8. Права и обязанности дольщика.
  9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
  10. Порядок оплаты.
  11. Разрешение споров.

От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

Образец договора долевого участия

Документы

Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:

  • Паспорт дольщика.
  • Доверенность представителя застройщика, паспорт.
  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
  • Проектная декларация со всеми изменениями.
  • Разрешение на строительство.
  • ДДУ.
  • План строящегося многоквартирного дома.
  • Договор страхования ответственности застройщика.
  • Справка из банка об открытии эскроу-счета.

Расходы

Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.

Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.

Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?

Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:

  1. Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
  2. Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
  3. После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
  4. Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.

Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.

Как зарегистрировать право собственности?

Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.

Как все выглядит пошагово:

  1. Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
  2. Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
  3. Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
  4. По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.

Госпошлина

За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.

На что обратить внимание при покупке новостройки?

Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.

Также рекомендуется уточнить:

  1. Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
  2. Планируется ли строительство новых объектов рядом.
  3. Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
  4. Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
  5. Из каких материалов строится дом.

Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Как проверить застройщика?

Для начала нужно проверить документы строительной компании:

  • Устав.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Свидетельство о регистрации в ИФНС.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация.
  • Договор страхования новостройки.

Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.

Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной.

Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.

Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.

Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме

Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?

Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.

Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.

Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?

Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.

Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?

Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.

Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?

Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.

Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок

Заключение эксперта

  1. Купить квартиру в строящемся доме можно по договору долевого участия в строительстве, договору рассрочки или уступки права требования. Наиболее распространенным является ДДУ.
  2. При расчетах по ДДУ дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет, но застройщик получает их только после выполнения обязательств.
  3. Квартиру по ДДУ можно купить в ипотеку. Лучше, если строительная компания входит в список партнеров банка: так получить его одобрение немного проще.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-u-zastroyshchika

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2021 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Порядок покупки квартиры по дду

С июля 2019 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Порядок покупки квартиры по дду

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Порядок покупки квартиры по дду

Приобретение недвижимости – ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки.

В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле – но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками.

Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области – они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки по ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.

Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

  1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
  2. Выбор строительной фирмы;
  3. Выбор обслуживающей компании;
  4. Оформление документации.

Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.

Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  – и только после этого саму недвижимость (т.к.

заемщик может выбрать квартиру только из вариантов, предложенных банком – а они соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями).

Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

  • Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
  • Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
  • Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту – выбору застройщика.

Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами – рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными.

[attention type=red]
Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае – как положительные, так и отрицательные. Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию – согласно ст. 3.
[/attention]

1 214-ФЗ она должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика и содержать следующие документы:

  • Проектную декларацию;
  • Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
  • Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
  • Разрешение на постройку;
  • Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
  • Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
  • Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
  • Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления – в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков.

Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14.

28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.

Особое внимание необходимо обратить на следующую документацию:

  • Устав;
  • Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
  • Выписка ЕГРЮЛ.

Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.

Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:

  • Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
  • Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
  • Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей.
  • В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации – эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
  • Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
  • Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
  • Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
  • Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
  • У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.

Кроме того, рекомендуется уточнить о наличии у фирмы банковских программ – даже в случае, если покупатель не планирует их использовать. Т. к. кредитными учреждениями, как правило, не предоставляется ипотека на квартиры в домах, строительство которых осуществляет компания с сомнительной репутацией и перед началом сотрудничества каждый застройщик проверяется представителями банков.

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны).

Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также возможно поискать отзывы в сети Интернет.

Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно – именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Не стоит заключать другие виды договоров (в том числе и предварительных) – т.к. на них никакие гарантии не распространяются. Договора на долевое участие должны содержать следующую информацию:

  • Подробное описание объекта, строительство которого ведется, а также самой квартиры;
  • Дата, когда застройщик планирует завершить строительство (по истечение этого срока дольщик вправе обратиться в суд);
  • Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации и саму квартиру (3 года для коммуникаций и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры – 5 лет);
  • График выплат, полная стоимость недвижимости, размер ежемесячных выплат;
  • Ответственность сторон (в этом пункте должна описываться не только ответственность участника долевой застройки, но и самой строительной компании).

Важно проконтролировать, чтобы в договоре не было неточностей, а также сведений, которые можно было бы трактовать двояко.

Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.

Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, Общество защиты прав дольщиков готово оказать необходимое содействие.

Если спор с застройщиком уже существует и необходима помощь в его разрешении, вы также можете обратиться к нам. Мы имеем большой опыт в данной отрасли, что дает гарантию предоставление качественных услуг.

Для связи с нашими специалистами вы можете использовать раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Порядок покупки квартиры по дду

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Порядок покупки квартиры по дду

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон.

Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить.

Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Содержимое страницы

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства.

Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств.

За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы. Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.