Покупка квартиры нюансы

Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта

Покупка квартиры нюансы

Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома.

Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям.

Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.

При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.

Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.

На Авито собрано более 800 000 объявлений о продаже квартир со всей России — есть и новостройки, и вторичное жильё от собственников.

С помощью фильтров можно быстро найти удобный вариант: выберите район города, площадь квартиры и количество комнат, тип дома и желаемый этаж — в поисковой выдаче окажутся только подходящие предложения.

Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.

Выбрать жильё

Транспортная доступность

Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры.

Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам.

Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.

Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле.

Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте.

В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.

Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя.

Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.

Состояние дома

Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.

Осмотрите дом снаружи, определите, где находится квартира, и проверьте, нет ли в этом месте повреждений на стенах. Посмотрите, куда выходят окна, нет ли рядом объектов общепита и круглосуточных заведений, нарушающих покой.

Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.

Не будет лишним пообщаться с непосредственными соседями из близлежащих квартир и посмотреть, какой контингент составляет население дома. Обратите внимание на состояние лифтовых групп и лифтов. Если в доме есть мусоропровод, то стоит уточнить у соседей, нет ли насекомых и грызунов, а также выяснить, как работают коммунальные службы и ТСЖ или управляющая компания.

Состояние квартиры

Не ведитесь на свежий ремонт — за ним могут скрываться неисправная проводка, протекающие трубы или незаконная перепланировка. Осматривайте квартиру в светлое время суток: так можно оценить естественное освещение и заметить мелкие дефекты вроде следов от протечек. Кстати, лучше выбирать варианты с окнами на юго‑запад или юго‑восток, если хотите, чтобы днём в комнатах было светло.

Внутри квартиры обратите внимание на возможные протечки и перепланировки, несущие нарушение конструктивных элементов помещения. Проверьте напор холодной и горячей воды — в некоторых домах это непоправимая проблема.

Рекомендую посмотреть квитанции по коммунальным платежам и капремонту за несколько месяцев. Некоторые ТСЖ включают в коммунальные услуги опции вроде видеонаблюдения или охраны и уборки.

Так получается солидная сумма ежемесячных взносов.

Если осматриваете квартиру в холодное время года, потрогайте батареи и проведите рукой по стенам, которые граничат с улицей, — от них не должно веять холодом. На кухне и в ванной нужно проверить вентиляцию. Приложите к вентиляционному отверстию листок бумаги — если он притянулся к отдушине, то всё в порядке.

Осмотрите окна и балкон. Обратите внимание, чтобы вокруг оконных проёмов не было потёков и следов плесени, а из щелей не поддувало. Проверьте, легко ли открыть рамы полностью и перевести в режим проветривания. Если окна выходят на шумную улицу, убедитесь, что они хорошо заглушают звуки снаружи.

Посмотрите на состояние пола, стен и потолка. Если на потолке есть непонятные пятна и разводы, это наверняка последствия потопа.

С соседями сверху ещё можно договориться, а вот когда квартира на последнем этаже и всему виной протекающая крыша, исправить ситуацию будет сложнее. Пройдитесь по комнатам и проверьте, что пол не скрипит и не проседает под ногами.

Изучите углы — если на обоях заметны серые пятна, это плесень. Придётся её выводить и делать ремонт заново.

Что проверить перед покупкой

Иллюстрация: Анна Гуридова / Лайфхакер

Выписка из ЕГРН

Без учёта сведений из Единого государственного реестра недвижимости вы рискуете потерять деньги, если, например, жильё продадут, не предупредив одного из собственников.

Выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры и каковы её характеристики: так можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с техническим планом — мало ли, вдруг владельцы устроили несогласованную перепланировку.

Важно понимать, что собой представляет несогласованная перепланировка.

Если она была осуществлена за счёт внутренних перегородок в квартире, а несущие стены не затронуты, нужно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) новый технический паспорт, который подтвердит целостность конструктивных элементов.

Когда в доме с газовой плитой кухня объединена с каким‑либо помещением, планировку можно узаконить, лишь вернув кухне первоначальный изолированный вид — например, восстановив двери и стены.

Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта.

Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные.

Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.

Ещё выписка покажет, есть ли у жилья обременения. Например, недвижимость может быть арестована за долги или находиться в залоге у банка. Купить такую квартиру не получится.

Авито защищает интересы продавцов и покупателей и следит, чтобы сделки были честными и прозрачными. Перед покупкой здесь можно проверить жильё: закажите отчёт из ЕГРН и убедитесь, что с квартирой всё в порядке.

Отчёт поможет узнать кадастровую стоимость объекта, на основе которой рассчитывается налог на имущество, покажет количество собственников и историю их смены, а также наличие обременений — например, ипотеки, ареста или договора аренды. Всё это поможет снизить риски при покупке.

Для покупателя отчёт стоит 299 рублей.

Для продавцов оформление выписки будет бесплатным, все расходы берёт на себя Авито. Личные данные в отчёте не раскрывают: здесь нет ни номера квартиры, ни имён собственников.

Такая выписка поможет быстро и выгодно продать жильё — если покупатель видит, что с объектом всё чисто, он с большей вероятностью согласится на сделку.

Проверить квартиру

Документы, подтверждающие личность собственника

Это страховка от столкновения с мошенниками: если купите квартиру у человека, который выдаёт себя за её владельца, потом придётся разбираться с настоящим хозяином жилья. У МВД есть сервис, с помощью которого можно проверить, действителен ли паспорт.

Убедитесь, что его серия и номер, а также фамилия, имя и отчество собственника совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру.

Если после покупки жилья владелец менял паспорт, посмотрите на предпоследнюю его страницу — там указаны сведения о ранее выданных паспортах.

Уточните, что с семейным положением хозяина. Если квартиру он купил, пока был в браке, то жильё считается совместной собственностью. Продать квартиру без разрешения супруга не получится, поэтому просите нотариально заверенное согласие на продажу. Если собственник в разводе, то пригодится и решение суда о разделе совместного имущества.

Здесь нужно обратить внимание не только на то, когда была куплена квартира, но и какова была форма оплаты.

Если жильё приобрели за неделю до свадьбы в ипотеку или рассрочку, а в браке супруги вместе осуществляли платежи, то по такой квартире согласие мужа или жены необходимо, так как часть средств на погашение долга была использована из общего бюджета. Срок исковой давности после развода составляет три года, по истечении этого периода согласия не требуется.

Исключение — ситуации , когда нынешний владелец получил квартиру в дар или унаследовал, пока был в браке. Такое имущество принадлежит только ему.

У несовершеннолетних собственников стоит проверить свидетельство о рождении или паспорт и сравнить данные со сведениями в документах на жильё.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то до проведения сделки их можно выписать в любое другое место. Необходимо при этом указать альтернативный адрес, «в никуда» ребёнка выписать нельзя. Если у родителей разные адреса прописки, то требуется согласие второго родителя на выписку ребёнка.

Когда несовершеннолетние дети являются собственниками доли недвижимости или объекта полностью, необходимо разрешение органов опеки. Они проследят за тем, чтобы новое жильё не ухудшало условия проживания ребёнка и имело соответствующие технические и иные характеристики, такие как площадь квартиры, район расположения, доступ к общеобразовательным заведениям.

Документы, подтверждающие право собственности

Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.

Если же хозяин квартиры купил её, пока дом только возводился, правоустанавливающим документом будет соглашение о долевом участии в строительстве с актом приёма‑передачи готового жилья.

В случаях, когда право собственности подтверждено договором дарения или свидетельством о праве на наследство, лучше перед покупкой проконсультироваться с юристом. Например, могут объявиться неучтённые наследники, которые претендуют на долю в квартире, а за договором дарения может маскироваться мошенническая схема.

Справки о зарегистрированных в квартире

Вам понадобится справка о регистрации по форме № 9 — она показывает, кто прописан в помещении именно сейчас. Можно оформить и архивную справку, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и проверить, нет ли среди этих людей временно выписанных. Если такие есть, лучше обратиться к юристу.

Ещё нужна справка о снятии с регистрации по форме № 12. Там перечислены люди, которые по тем или иным причинам выписаны из квартиры: например, они находятся в лечебном учреждении, отбывают срок в местах лишения свободы или пропали без вести. Если в каждой графе стоит «нет», всё в порядке, в противном случае уточните у собственника, что сейчас с этими людьми.

Если при получении справки по форме № 12 выяснилось, что в квартире прописан человек, который на данный момент находится в местах лишения свободы, я бы рекомендовала не иметь дела с этим объектом. Отбыв наказание, гражданин имеет право прописаться на прежнее место жительства.

Справки о дееспособности

Если продавец был ограничен судом в дееспособности или не понимал значение своих действий, сделка может быть признана не имеющей силы.

В случае если человек, прописанный в квартире, оказался недееспособным, стоит иметь в виду, что такая категория людей проходит процедуру освидетельствования в суде. В ходе освидетельствования должна быть признана недееспособность гражданина. Кроме того, также назначается опекун, который представляет интересы подопечного и следит, чтобы переселение прошло в соответствии с законом.

Для подстраховки попросите у владельца квартиры справки от психиатра и нарколога — это доказательства, что он находится в трезвом уме и не состоит на учёте. Можно пригласить специалиста, чтобы он провёл освидетельствование прямо на сделке.

Доверенность

Покупать квартиру не у собственника, а у его представителя, уполномоченного распоряжаться имуществом, довольно рискованно. Но если других вариантов нет, убедитесь, что с доверенностью всё в порядке. Она должна быть нотариально заверена, а исключить сомнения в подлинности документа можно с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Сравните данные доверителя и представителя с тем, что указано в их паспортах. Если доверитель не может прийти на сделку и показать паспорт, попросите прислать нотариально заверенную копию.

Обязательно обратите внимание на срок действия доверенности и выясните, какие полномочия есть у представителя — возможно, он не имеет права заключать сделки от лица доверителя.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-kupit-kvartiru/

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры нюансы

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?

Покупка квартиры нюансы

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

Обманутый когда-то истинный владелец скорее всего докажет через суд, что лишился квартиры нечестным способом, а доверчивому покупателю придется искать способ вернуть свои деньги.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам, объясняет эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

«Дело в том, что сейчас при замене паспорта детей могут не вписывать в соответствующую страницу. Если смотреть только на паспорт, этот момент легко упустить из виду. При этом нужно понимать, был ли использован материнский капитал при покупке этой квартиры или погашении ипотеки за нее».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как рассказывает собеседник Циан.Журнала, ранее его коллеги дважды сталкивались с тем, что продавец хотел продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планировал.

К сожалению, нет инструкции, которая помогает понять, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Может случиться и такое, что маткапитал использовали, а доли для детей не выделили, и в Росреестре указано, что эта квартира без обременения.

«В таком случае мои клиенты получили бы потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры», — подчеркивает Сергей Вишняков.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет.

Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог.

Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

Хотя сама по себе прописка не дает прав собственности и не наделяет никого сверхспособностями, есть риск столкнуться с попыткой оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация.

Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев.

Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

По словам экспертов, некоторые недальновидные собственники пытаются скрыть от своих жильцов планы о продаже, но те, разумеется, довольно быстро понимают, что происходит.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту.

Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт.

Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

советы экспертов

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

  • Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
  • Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
  • Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
  • Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
  • Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-nuzhno-znat-o-sobstvennikah-pered-pokupkoj-kvartiry-303907/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.