Квартира в ипотеку риски

Содержание

Опасности при покупке ипотечной квартиры

Квартира в ипотеку риски

Квартиры, которые куплены по ипотечному кредиту, и которые находятся в ипотеке у банка, сами по себе обладают рядом неоспоримых преимуществ перед свободными квартирами. Однако, они таят в себе и ряд опасностей. Чтобы их избежать, необходимо задать собственнику ряд вопросов.

Какие же моменты должны насторожить покупателя.

1. Цель кредита, под который заложена квартира

Кредит мог оформляться как для покупки указанной квартиры, так и по обязательствам другого лица, или на иные цели, не связанные с приобретением данной квартиры (например, на развитие бизнеса или приобретение автомобиля).

Если квартира заложена под иные цели, целесообразно узнать – свободна ли она физически (проживает ли в ней собственник или члены его семьи) и юридически (есть ли зарегистрированные лица).

Если проживающие и зарегистрированные есть и сделка не альтернативная, целесообразно узнать – могут ли данные лица выехать и перерегистрироваться в другое жилое помещение. Если нет – стоит поинтересоваться, где планируется всем жить после продажи квартиры.

Если ответ на вопрос вызвал сомнения, от сделки рекомендуется воздержаться – поскольку существует риск, что выехать собственники никуда не смогут со всеми неприятными последствиями для покупателя.

Если же в квартире никто не зарегистрирован и не проживает, и у собственников есть иное помещение – риски, связанные именно с ипотекой, минимальны.

2. Своевременно ли погашается кредит, не имеется ли просроченной задолженности по кредиту

Если просроченная задолженность имеется, то необходимо выяснить сумму долга (с учетом процентов и неустоек) и поинтересоваться о дальнейших действиях собственников – хватает ли денежных средств на покупку альтернативной недвижимости после закрытия долга перед банком, или иное жилое помещение имеется уже сейчас и собственники готовы туда выехать и перерегистрироваться до сделки.

В том случае, если ответы на вопросы не будут соответствовать фактической ситуации (например, задолженность сопоставима с ценой квартиры, но при этом собственник уверяет, что купит другую после сделки или возьмет кредит на покупку квартиры) – сделка сопряжена с тем же риском, что и в первой ситуации: собственнику и его семье просто некуда будет выехать после сделки, в связи с чем от покупки данной квартиры безопаснее отказаться.
3. Использовался ли материнский капитал

Если для покупки или погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, квартира должна быть оформлена, в том числе, и в собственность детей. Реализация долей детей в этом случае происходит при согласии органов опеки и попечительства.

При этом, если квартира приобретается с использованием средств материнского капитала, это условие будет отражено в договоре купли-продажи, а вот если материнский капитал использован на погашение ранее взятого ипотечного кредита – в договоре купли-продажи это обстоятельство не будет отражено.

Таким образом, если родители использовали материнский капитал на погашение ипотечного кредита, а несовершеннолетние не включены в число собственников, при дальнейших недобросовестных действиях родителей (если родители не оформят приобретаемую равнозначную квартиру в собственность, в том числе, и детей), сделка по продаже квартиры может быть оспорена в интересах детей.

Для получения информации об использовании материнского капитала необходимо запросить справку из Пенсионного фонда.

4. Какова схема сделки по продаже квартиры.

Схему можно узнать у собственника и уточнить у менеджера банка, который будет сопровождать сделку.

Обычно у крупных банков схема сделки продумана таким образом, чтобы права покупателя не были ущемлены. Сделка проводится через банк-кредитор, а ипотека снимается банком до подачи на регистрацию договора купли-продажи (как правило, на сделке присутствуют наряду с продавцом и покупателем сотрудник банка, который и подает заявление о снятии ипотеки).

В том случае, если продавец или банк предлагают иную схему сделки, например, сначала направить деньги на погашение кредита, а затем уже совершить сделку по покупке квартиры и оплате оставшееся часть денежных средств, стоит воздержаться от приобретения данной квартиры.

Подробно о том, как проходит сделка по покупке квартиры, находящейся в ипотеке у банка, а также о преимуществах данных квартир перед «свободными», можно прочитать в статье на канале Про Дом.

Также на канале Про Дом можно узнать какие квартиры опасно покупать, а также о плюсах и минусах проведения расчетов через банковскую ячейку и аккредитив.

Подписывайтесь на канали следите за публикациями – будет еще много интересного и полезного!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e1c77273d5f6900b6bffe48/opasnosti-pri-pokupke-ipotechnoi-kvartiry-5e3a7ea95de78a0af7b875a6

Как безопасно купить ипотечную квартиру в 2020 году: условия покупки и схема процесса

Квартира в ипотеку риски

Рынок ипотечного кредитования активно развивается, ставки снижаются, а ипотека стала одним из основных способов приобретения собственного жилья.

Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку жилья, но и приобретают квартиры, находящиеся в залоге у банка.

Подобная сделка может быть очень выгодной для покупателя, так как купить квартиру, которая находится в ипотеке можно по очень привлекательным условиям.

Условия покупки ипотечной недвижимости

Ипотечная квартира может оказаться экономически выгодным приобретением, потому что ее стоимость может быть ниже рыночной.

Ипотечное жилье выставляется на продажу по двум причинам:

  1. Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной. В данном случае новому покупателю будет выгодна сделка, так как банк стремится вернуть свои средства и выставляет стоимость квартиры ниже рыночной. Остаток средств будет передан банком заемщику-должнику.
  2. Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, приобретя жилплощадь с большим метражом. В таком случае у заемщика нет пеней и штрафов, а вырученные за продажу квартиры в ипотеке деньги становятся первоначальным взносом для покупки другого объекта недвижимости и оформлению нового ипотечного кредита. Квартира вряд ли будет отличаться в цене от рыночной, так как обстоятельства не вынуждают заемщика ускорить процесс продажи для расчета по долгам.

Подобные варианты квартир представлены на рынке недвижимости наряду с остальными предложениями. Ипотечные квартиры, реализуемые банком, представлены на сайте банка в разделе «витрина».

Преимущества и недостатки

Основным плюсом при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, является цена. Как правило, ипотечное жилье продает непосредственно банк-держатель закладной. Чтобы реализовать объект недвижимости и вернуть средства в минимальный срок, банки выставляют жилые объекты по стоимости ниже рыночной.

Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.

Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.

К недостаткам покупки ипотечной квартиры можно отнести:

  1. Срок проведения сделки купли-продажи. Из-за необходимости участия Росреестра в процессе снятия и наложения обременения, покупка ипотечной квартиры происходит дольше обычной сделки.
  2. Риски покупателя. Так как квартира находится в собственности первоначального заемщика, к оформлению документов необходимо подходить максимально скрупулезно.
  3. Понимая все особенности и риски проведения подобной сделки, найти покупателя на ипотечную квартиру становится не так легко.

Риски покупки ипотечной недвижимости

При передаче залога за выбранный объект продавец может покрыть пени и штрафы и отказаться от продажи имущества.

Отказ от сделки со стороны продавца может возникнуть также в случае полного погашения новым покупателем остатка предыдущего займа перед банком, а значит и снятия обременения.

В этом случае законопослушный заемщик не только останется без квартиры, но и потеряет денежные средства.

Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.

Пошаговая схема покупки квартиры, которая находится в ипотеке

От того, где потенциальный покупатель найдет объект недвижимости, зависят варианты покупки ипотечной квартиры:

  1. Объект может быть представлен владельцем или риелтором. Такой вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частных объявлениях в соответствующих разделах специальных сайтов;
  2. Объект может реализовываться банком – ссудодателем. Объекты, предлагаемые к продаже в связи с невыполнением заемщиком кредитных обязательств, представлены на сайте банка – залогодержателя.

Покупаем квартиру у собственника

Чтобы свести к нулю потенциальные риски при покупке ипотечной квартиры у собственника, необходимо:

  1. Получить согласие банка, в залоге которого находится квартира. При отсутствии письменного разрешения банка сделка является незаконной и может быть признана недействительной в любой момент проведения;
  2. Получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в соответствии количества прописанных в квартире жильцов количеству, заявленному собственником (важно помнить, что данная справка действительна в течение 10 дней и покупатель вправе запросить ее несколько раз в процессе проведения сделки). Выписка также позволит удостовериться в наличии/отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов, что может усложнить сделку. Читать про возможность прописки в ипотечной квартире;
  3. Запросить выписку ЕГРП для подтверждения отсутствия иного обременения на жилом объекте.

Прежде чем осуществить передачу денежных средств (залог, оплата ипотечного долга), необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором отдельным пунктом будут прописаны обязательства продавца при получении денег. Предварительный договор, как и основной, лучше заверить у нотариуса. Передачу денежных средств необходимо проводить в банке в присутствии менеджера.

Если квартира в залоге банка

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке у банка, не только может оказаться более выгодной по цене, но и не будет осложнена всеми особенностями сделки, проводимой с владельцем. Банк полностью отвечает за «чистоту» жилого объекта.

Кроме того, для проведения сделки банк предоставляет покупателю 2 банковские ячейки, в одну из которых покупатель помещает сумму, причитающуюся кредитной организации (сумма основного долга, просроченные проценты, пени и штрафы), а во вторую – остаток суммы от стоимости объекта, в итоге передаваемую собственнику. Воспользоваться 2 ячейками можно и при осуществлении сделки с владельцем объекта.

После подписания договора купли-продажи происходит расчет с банком и кредитная организация возвращает закладную, с которой продавец и покупатель снимают обременения с квартиры в Росреестре. После чего продавец получает свою часть средств.

Какие документы нужны для покупки квартиры, которая находится в залоге у банка?

Для проведения сделки купли-продажи квартиры в ипотеке потребуются следующие документы:

  1. Ипотечный договор, по которому квартира перешла в залог банку;
  2. Свидетельство о праве собственности в случае наличия (отменены с 15 июля 2016 года);
  3. Выписка ЕГРП если квартира приобретена после 15 июля 2016 года;
  4. Выписка из домой книги;
  5. Подтверждение оплаты ЖКХ;
  6. Паспорта собственника – заемщика, созаемщика и покупателя.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/pokupka-ipotechnoy-kvartiry

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке: основные правила, риски для продавца и покупателя

Квартира в ипотеку риски

Покупка квартиры с помощью ипотечной программы требует внесения первоначального платежа. В зависимости от выбранной банковской компании размер такого взноса может отличаться. Не у всех заемщиков есть накопления на первый взнос. В этом случае применяется схема с завышением стоимости квартиры по ипотеке.

Причины завышения стоимости квартиры

Основной причиной является отсутствие денежных средств на первоначальный взнос. Его размер в большинстве случаев составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. В зависимости от конкретной банковской организации взнос может колебаться в диапазоне от 5 до 50%.

Выделяют такие причины завышения стоимости квартиры:

  • Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
  • Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.

Схема завышения стоимости квартиры

В зависимости от того, какие конкретные цели преследуются при завышении стоимости жилья, есть две основные схемы действия.

Первая схема

Данная схема используется покупателем, у которого нет средств на внесение первоначально платежа. В этом случае завышение стоимости позволяет провести оплату первоначального платежа.

Схема завышения цены:

  1. Покупатель договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на недвижимость.
  2. Размер превышения стоимости будет направлен в счёт погашения первого платежа.
  3. Перед непосредственным подписанием ипотечного договора продавец пишет расписку, что он получил первый платеж за недвижимость.
  4. Оставшиеся средства перечисляются банковской компанией, согласно ипотечному договору.

Важно! Фактически, продавец реализует свою квартиру за первоначально заявленную цену. С помощью договорного увеличения стоимости он помогает покупателю провести по бумагам первый взнос.

Рассмотрим представленную схему на конкретном примере.

Продавец хочет продать жилье за 5 миллионов рублей. Соответственно, покупатель хочет воспользоваться ипотекой, но на первоначальный взнос денежных средств нет. При этом, согласно программе ипотечного кредитования, требуется внести платеж в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, то есть 500 тысяч рублей.

Покупатель просит продавца указать стоимость жилья 5500000 рублей, из них 500 000 рублей будут проведены в качестве первоначального взноса. При этом между сторонами составляется расписка о фактическом отсутствии передачи денежных средств. Непосредственно в банковскую компанию предоставляется расписка от продавца о получении денежных средств в размере 500 000 рублей.

Далее банк перечисляет продавцу по ипотечному договору оставшиеся 5 миллионов рублей. Это именно та сумму, которую изначально он хотел получить.

Такой вариант возможен только при условии покупки квартиры по ценам ниже рыночных, а также при удовлетворительном состоянии жилья.

В противном случае, при проведении оценки стоимости квартиры заявленная цена не позволит обращаться в банк за кредитом.

Вторая схема

Вторая схема завышения стоимости квартиры используется при необходимости получения дополнительных наличных средств или для внесения первого платежа по ипотеке, если первый вариант не проходит.

Описание схемы:

  1. Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
  2. Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
  3. На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.

Соответственно, если покупатель планирует получить часть денег от ипотеки в наличном виде, то ему понадобится предварительно договориться с продавцом о частичном возврате средств после сделки.

В обоих случаях завышения стоимости квартиры следует использовать услуги юристов, чтобы избежать дальнейших проблем.

Когда не стоит завышать стоимость квартиры

Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:

  • Участники сделки не смогли настроить доверительные отношения. В результате сделка будет сопровождать чрезмерным психологическим напряжением;
  • Отсутствие у покупателя стабильных источников дохода. При невозможности погашать кредит есть вероятность отчуждения квартиры в пользу банковской компании. Если вскроется нелегальная схема осуществления сделки, то будет открыто уголовное дело на ее участников;
  • Планируется использовать в сделке чрезмерно дорогую квартиру. Дополнительное увеличение стоимости вызовет подозрение, а многие оценщики не захотят брать на себя такую ответственность.

Риски для продавца

При участии в сделке по ипотечному приобретению квартиры с искусственным завышением стоимости продавец сталкивается с такими рисками:

  • если сделка по каким-либо причинам будет аннулирована, то продавцу понадобится вернуть всю сумму, которая прописана в договоре купли-продажи;
  • есть вероятность отказа в кредитовании, в результате будет потрачено личное время;
  • регистрация сделки с участием мошенников. Злоумышленники могут отменить сделку после составления расписки, что подразумевает возврат первоначального взноса;
  • необходимость в выплате большей суммы по налогам, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет.

Риски для покупателя

Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:

  • Отказ в оформлении долгового соглашения и занесение в черный список – в банковских компаниях работают специализированные сотрудники, которые смогут выявить подлог за счёт сравнения кадастровой и рыночной стоимости недвижимости;
  • Отказ в возврате излишних средств по ипотеке от продавца – при желании получить дополнительные наличные средства по ипотеке надо учитывать, что вся сумма перечисляется продавцу. Он может поступить недобросовестно и не вернуть деньги;
  • При вскрытии факта предоставления заведомо ложных документов есть вероятность открытия уголовного дела.

Как уменьшить риски

Для сведения рисков к минимуму при оформлении ипотечного займа с искусственно завышенной стоимостью следует использовать помощь юристов. Они помогут грамотно составить расписки с обеих сторон.

При этом продавец составляет две расписки. Первая предназначается исключительно для банковской компании.

В ней указывается, что он получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банковская компания.

Далее с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, в них указывается, что реального перечисления денежных средств не производилось. Это позволит обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Важно! Заемщик может оформить сделку со своим родственником. При этом понадобится найти банк, готовый предоставить такую ипотеку. Многие кредитные организации отказываются от оформления сделок с недвижимостью по ипотеке с участием членов семьи заемщика.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

При договорном превышении цены на жилое помещение увеличивается именно рыночная стоимость, но также есть и кадастровая стоимость. Важно знать, в чем разница между этими понятиями.

Кадастровая стоимость – это показатель, которым определяется налоговая нагрузка на владельца конкретного объекта недвижимости. Она всегда ниже, чем рыночная цена. При ее вычислении берется стоимость одного квадратного метра жилья в конкретном регионе, используя специальные коэффициенты.

Рыночная стоимость – это отражение реального положения цен на рынке недвижимости. Она складывается с учётом многих факторов:

  • состояние инфраструктуры в жилом районе;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • наличие требуемых коммуникаций, ремонта.

Этапы схемы с завышением стоимости квартиры

Подробно рассмотрим все этапы при осуществлении сделки с помощью ипотечных средств с искусственно завершенной стоимостью:

  1. Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
  2. На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
  3. Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
  4. Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
  5. Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
  6. Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
  7. После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.

Использование схемы с договорным превышением стоимости жилого помещения для оформления ипотечного кредитования является достаточно популярным методом. Это обусловлено сильной финансовой нагрузкой на покупателя, в связи с действующими рыночными ценами. При этом многие оценщики готовы качественно подготовить соответствующий пакет документации.



Источник: https://ipotekyn.ru/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-shema/

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Квартира в ипотеку риски

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу.

Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка.

Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки.

Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца.

Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком.

Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры.

Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%).

Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры.

Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка.

Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге.

Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры.

Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку.

Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки.

Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку.

Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи.

Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.