Кабальный договор аренды

Содержание

Что такое кабальная сделка?

Кабальный договор аренды

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Кабальная сделка – это вынужденная сделка. Она совершается на крайне невыгодных для одной из ее сторон условиях под воздействием сложившихся тяжелых обстоятельств, чем пользуется другая сторона.

Признаки кабальной сделки

Как признать сделку кабальной? Кабальный характер сделки сам по себе не влечет ее недействительность, но является основанием для обращения в суд с иском по этому поводу. Положительное решение по делу потребует наличия совокупности условий – признаков кабальной сделки:

  1. Одна из сторон идет на сделку добровольно-принудительно – под воздействием тяжелой жизненной ситуации.
  2. Обстоятельства, вынуждающие совершить сделку, носят действительно тяжелый характер. Признак «тяжелые обстоятельства» законодательством не определяется, но раскрывается и конкретизируется в судебной практике.
  3. Есть причинно-следственная связь между тяжелыми обстоятельствами и совершением сделки – сделка носит вынужденный характер, и не будь внешних факторов, ее бы не было. Как правило, такие тяжелые обстоятельства возникают внезапно – болезнь, инвалидность, потеря работы и т.п., требуя срочного решения, которым и становится кабальная сделка. Но возможны и другие ситуации.
  4. Условия сделки крайне невыгодны для стороны, которая вынуждено пошла на эту сделку. Невыгодные условия – это не только финансовые и материальные аспекты, хотя, как правило, речь идет именно об этом. Так, Президиум ВАС в письме от 10.12.2013 года №162 указал на то, крайне невыгодным условием может считаться, в частности, завышенная цена сделки (договора) по сравнению со сделками (договорами) аналогичного вида. О невыгодном характере сделки может свидетельствовать и противоречие ее условий интересам потерпевшей стороны.
  5. Другая сторона сделки знает о ситуации или не может о ней не знать, при этом использует тяжелые жизненные обстоятельства второй стороны в своих целях – заключает сделку, понимая, что она крайне невыгодна контрагенту.

Все вышеперечисленные обстоятельства доказываются истцом. При этом следует заранее предполагать, что вторая сторона будет оспаривать кабальный характер сделки и настаивать на ее действительности. 

Кабальную сделку можно рассматривать как шаг отчаяния, хотя она и выглядит порой как осознанный выбор. 

Типичные примеры кабальных сделок:

  • Договоры купли-продажи, в которых имущество, вынуждено для продавца, продается за бесценок.
  • Займы, ссуды, кредиты с огромными процентами, размер которых и основного долга свидетельствует о невозможности погашения обязательств в силу неплатежеспособности должника.
  • Займы (кредиты) с обеспечением, например, залогом, серьезно превышающим по стоимости размер обязательства, которое сторона, скорее всего, не сможет исполнить. Такими сделками последнее время грешат МФО или частные займодавцы.

Кабальные сделки следует отличать от таких, которые могут быть признаны недействительными (оспоримыми или ничтожными) по иным основаниям.

Возможны ситуации, когда у оспаривающего сделку лица будет совокупность оснований, в том числе включающих и кабальность сделки.

В таких случаях главное при подготовке иска – разграничить основания ничтожности и оспоримости сделки, выбрать что-то одно из этого.

Нередко встречаются не только кабальные, но и, наряду с этим, сделки, заключенные с нарушением нормативно-правовых требований. Например, микрофинансовые займы порой выходят по своим условиям (проценты, комиссии, лимиты, сроки) за пределы, установленные на уровне законов.

Кабальные с точки зрения своих условий сделки нужно отличать от:

  1. сделок, совершенных под влиянием заблуждения (в этом случае сделка может и не быть кабальной, но если она такая, то потерпевшая сторона не понимала этого при заключении договора);
  2. сделок, совершенных под угрозой, насилием или под влиянием обмана (кабальные и перечисленные сделки регулируются одной статьей ГК – ст. 179, но основания недействительности – разные);
  3. сделок, совершенных недееспособными лицами, ограниченно дееспособными, малолетними и другими неправомочными субъектами, а также лицами, не понимающими характер своих действий (важно учесть, что большая часть таких сделок – ничтожные сделки, и неважно – кабальные они или нет).

Как признать сделку кабальной

Признание сделки кабальной осуществляется в судебном порядке путем подачи иска с требованием признать кабальную сделку недействительной.

Обратите внимание, что в отношении признания оспоримых сделок, в т.ч. кабальных, недействительными срок исковой давности относительно небольшой – всего 1 год. Он начинается с момента, когда истец узнал о кабальности сделки или должен был узнать.

Поскольку кабальная сделка – оспоримая сделка, обращение в суд возможно при условии, что такая сделка нарушила законные права (интересы) оспаривающего его лица и (или) повлекла для него негативные последствия. Обычно с этим проблем нет, но такое условие ограничивает круг лиц, которые вправе обращаться в суд: иск может подать только потерпевший.

Последствия недействительности кабальной сделки:

  • возвращение сторонами друг другу полученного по сделке или выплата компенсации;
  • виновная сторона считается действовавшей недобросовестно;
  • потерпевшая сторона вправе требовать возмещения ущерба, причиненного сделкой.

Основная задача истца – доказать кабальность сделки, то есть подтвердить наличие всех признаков кабальной сделки. Сделать это без компетентного юриста очень проблематично. Дело в том, что многие признаки носят оценочный характер, нужно знать и понимать, как эти признаки рассматриваются судами.

Большое значение имеет судебная практика и разъяснения высших судебных инстанций. Кроме того, сторона, сознательно идущая на кабальную сделку и ставя другую сторону в кабальные условия, как правило, обязательно предпринимает уже в договоре меры для защиты в суде.

Поэтому нужно быть готовым к активному сопротивлению ответчика, контрмерам и, возможно, затягиванию судебного процесса.

Источник: https://law03.ru/finance/article/chto-takoe-kabalnaya-sdelka

Кабальная сделка по п. 3 ст. 179 ГК РФ: понятие, признаки и судебная практика применения нормы

Кабальный договор аренды

Здравствуйте! Сегодня затронем интересный и сложный состав недействительности. Это кабальная сделка по п. 3 ст. 179 ГК РФ или, иными словами, сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях. Эта норма дает возможность оспорить такую сделку в суде.

Судебная практика относится к этому основанию недействительности крайне осторожно. Примеров успешного оспаривания сделки по п. 3 ст. 179 ГК РФ не так много.

1. Какую сделку закон признает кабальной?

1.1. Крайне невыгодные условия
1.2. Стечение тяжелых обстоятельств
1.3. Осведомленность контрагента о стечении тяжелых обстоятельств

2. Экономические интересы и этические соображения: между Сциллой и Харибдой
3. Разграничение между кабальной сделкой и сделкой, совершенной под влиянием насилия или угрозы

Тема кабальности договора тесно связана с соображениями морали и нравственности. А мнения права и морали по одному и тому же вопросу, как мы знаем, могут в корне различаться. Но обо всем по порядку.

Какую сделку закон признает кабальной?

Слово «кабала» (не путайте с «каббалой») в Древней Руси и Московском государстве означало долговой документ, заемную расписку. По такому долговому обязательству должник попадал в личную или имущественную зависимость от заимодавца. Про должника говорили — попал в кабалу, фактически в холопство.

В современном праве кабальность сделки означает недобросовестную эксплуатацию одной из сторон сделки стечения тяжелых жизненных обстоятельств на стороне другой.

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ кабальной признается сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.

Соответственно, для признания сделки недействительной, нужно установить три обстоятельства:

  1. Крайне невыгодные условия сделки (на самом деле правильнее говорить — несправедливые, об этом ниже).
  2. Стечение тяжелых обстоятельств, вынудившее потерпевшего совершить сделку с несправедливым содержанием.
  3. Знала ли другая сторона о стечении таких обстоятельств и можно ли говорить о том, что она этим воспользовалась.

Все три обстоятельства должен доказать потерпевший (истец) и на практике сделать это бывает непросто.

Бремя доказывания всех трех обстоятельств лежит на потерпевшем (истце)

Не стоит забывать, что для оспоримых сделок установлен сокращенный срок исковой давности в 1 год.

Крайне невыгодные условия

Крайняя невыгодность означает, что условия сделки в корне противоречат интересам потерпевшей стороны и сильно отличаются от условий, обычно применяемых при заключении аналогичных договоров. В первую очередь это касается цены договора.

Фраза «невыгодные условия», используемая в тексте нормы, не совсем верно отражает суть ситуации. Экономически заключение любого кабального договора будет взаимовыгодным, если сравнивать с ситуацией, если бы сделки не было вовсе.

Возьмем условный пример — человек срочно продает дом первому же откликнувшемуся покупателю по цене значительно ниже рыночной, потому что ему срочно нужны деньги на дорогостоящее лечение. Каждый день промедления грозит катастрофическими для его жизни и здоровья последствиями. Покупатель знает о таких обстоятельствах и намеренно сбивает цену.

В выигрыше оказался покупатель, заплатив за дом, допустим, 2 млн. руб. вместо 4 млн. руб. Но сделка в какой-то мере выгодна и для продавца: не заключив её, он бы вообще не получил денег, что грозило печальными последствиями для жизни и здоровья. При такой логике сделка выгодна обеим сторонам.

Продавая дом по заниженной цене продавец выигрывает по сравнению с теми последствиями, которые были бы при отказе от сделки. Другое дело, что такая цена несправедлива. И правильнее говорить о крайне несправедливых условиях сделки, а не невыгодных.

Поскольку п. 3 ст. 179 ГК РФ говорит о крайней невыгодности (читай — несправедливости) условий, то применяться он должен только в случаях вопиющего, грубого отступления условий совершаемой сделки от обычно встречающихся на рынке.

Сам по себе факт эксплуатации экономически сильной стороной своего преимущества еще не означает кабальности. Нельзя слепо порицать использование  переговорного преимущества с целью «выбить» себе такие выгоды, на которые не приходится рассчитывать в обычных условиях.

Да, есть предел, за которым эксплуатация преимущества над слабой стороной становится неприемлемой не только с точки зрения этики и морали, но и с точки зрения права. Только правовой предел пролегает несколько дальше, чем морально-этический.

Стечение тяжелых обстоятельств

Это означает, что лицо попало в столь трудное и бедственное положение, что осознанно вынуждено было совершить сделку как можно скорее во избежание попадания в еще более катастрофическую ситуацию. Например, продать дом даже по сильно заниженной цене, чтобы выручить деньги на дорогостоящее лечение. Или готовность заплатить всё, что есть за спасение во время стихийного бедствия.

Т. е. часто на кону стоит жизнь, здоровье или благополучие потерпевшего.

У потерпевшего нет времени искать выгодные предложения на рынке, торговаться, выбирать между несколькими вариантами. Это резко повышает переговорные возможности контрагента, который может фактически диктовать любые самые несправедливые условия.

Потерпевший оказывается заложником ситуации. Вне сложившихся обстоятельств — в обычных условиях — он бы от сделки с крайне несправедливым содержанием отказался.

При рассмотрении иска суд должен четко определить, какие именно тяжелые обстоятельства вынудили потерпевшего совершить сделку. Например, при рассмотрении одного из дел ВС РФ отметил:

Источник: https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/nedeystvitelnost-kabalnyh-sdelok.html

Кабальная сделка — условия договора по ГК РФ

Кабальный договор аренды

Кабальная сделка – это соглашение между двумя и более лицами, совершённое под влиянием неблагоприятных для одного из них обстоятельств. Свобода договора – один из базовых принципов рыночной экономики.

Стороны сами решают, с кем и на каких условиях они хотят взаимодействовать. И контракты, заключённые с пороком воли, разрушают устоявшуюся систему правоотношений.

  • Что такое кабальная сделка
  • Какая статья ГК РФ регулирует
  • Признание недействительной
  • Группы риска
  • Какие сделки похожи, но не попадают под определение «кабальная»

Что такое кабальная сделка

Понять суть этого явления можно, изучив его признаки.

В теории выделяется несколько особенностей кабальной сделки:

  1. Субъект совершает сделку недобровольно. Имеются определённые обстоятельства, вынуждающие его подписать договор. При этом отказ от оформления соглашения повлечёт гораздо более неблагоприятные последствия. Например, компания находится в состоянии, близком к банкротству, не имеет денежных средств на счетах. Чтобы продолжить работу, оформляется кредитный договор, по которому обязуется выплачивать проценты за пользование денежными средствами в размере, превышающем принятый в деловой практике для подобного рода соглашений.
  2. Лицо располагает всей информацией о сопутствующих обстоятельствах: о стоимости товара или услуги на рынке, о стандартных условиях подобных сделок. То есть, оно осознанно идёт заключение крайне невыгодного договора.
  3. Вторая сторона договора знает о факторах, которые вынуждают контрагента пойти на сделку. И именно эта информация является ключевым фактором оформления соглашения.
  4. Стоимость договора существенно занижена или завышена относительно среднерыночных цен. То есть, при обычных обстоятельствах соглашение не было бы заключено, так как его условия значительно отличаются в худшую сторону от стандартных.

Совокупность перечисленных обстоятельств позволяет говорить о кабальности сделки.

Какая статья ГК РФ регулирует

В пункте 3 статьи 179 ГК РФ указано, что кабальная сделка может быть отменена судом по иску потерпевшей стороны.

К данной категории относятся все соглашения, заключённые на крайне невыгодных условиях для одной из сторон.

При этом потерпевшее лицо вынуждено вступить в правоотношения из-за сложившихся тяжёлых обстоятельств, что использовала другая сторона в своих интересах.

Признание недействительной

В дальнейшем субъект, которому был причинён ущерб, может обратиться с иском в суд.

Ему необходимо доказать наличие всех признаков кабальности сделки:

  • наличие тяжёлого положения;
  • информированность о нём контрагента;
  • крайне невыгодных условий, значительно отличающихся от сложившихся на рынке.

Замечание юриста: статья 179 ГК РФ указывает, что суд может признать кабальный договор недействительным, но не обязан это делать.

В судебной инстанции ответчику потребуется обосновать, почему он настаивал на таких условиях сделки. Так, заниженная стоимость приобретаемого товара может объясняться сжатыми сроками расчётов по договору.

Например, микрофинансовые организации выдают займы под 2% в день. Однако подобные сделки не признаются кабальными, хотя они и крайне невыгодны для клиентов подобных компаний. Договоры заключаются на короткий срок, часто без проверки кредитной истории и платежеспособности. И для всех заёмщиков действуют одинаковые условия, вне зависимости от их жизненных обстоятельств.

Если сделка будет признана недействительной по данному основанию, то её участники возвратят друг другу имущество, полученное по договору. Если же это невозможно осуществить, то возмещается денежная стоимость. Такой порядок закреплён в статье 167 ГК РФ.

Группы риска

Наиболее часто сделки с пороками воли заключаются с гражданами, оказавшимися в безвыходном экономическом положении.

Например, человеку или его родственникам необходимо дорогостоящее лечение, и он продаёт недвижимость или иное имущество по цене, в несколько раз ниже рыночной.

Отдельного внимания заслуживают контакты с компаниями-монополистами в определённой сфере. Например, если речь идёт о ресурсоснабжающих организациях. Вопрос обоснованности установленных тарифов входит в сферу деятельности антимонопольной службы.

Граждане в некоторых случаях оспаривают некоторые условия сделок с такими компаниями, например, размер пени за просрочку уплаты. Если такой пункт договора явно превышает стандартные условия подобных контрактов, то указанное положение будет признано недействительным.

Какие сделки похожи, но не попадают под определение «кабальная»

Достаточно редко могут доказать кабальность сделки коммерческие организации.

Их деятельность связана с предпринимательским риском и направлена на постоянное извлечение и перераспределение прибыли.

Поэтому у таких субъектов всегда есть возможность отказаться от части доходов, понести убытки и не заключать сделку.

Полезно знать: если у лица есть возможность решить свои проблемы иным способом, не прибегая к сделке с крайне невыгодными условиями, то договор не будет признан кабальным.

Как уже отмечалось, важным условием в таких случаях является осведомлённость другой стороны договора о наличии тяжёлых обстоятельств. Если такой субъект не знал о сопутствующих факторах, то есть, действовал добросовестно, то сделку признать кабальной нельзя. Организации редко информируют другие компании о положении своих дел.

Часто наниматели жилья пытаются признать кабальным договор аренды дома или квартиры, когда собственник резко изменяет размер взимаемой платы.

Свои требования заявители обосновывают тем, что им негде было жить.  Однако изменение стоимости проживания происходит по определённому алгоритму.

Собственник заблаговременно извещает арендаторов о предстоящих изменениях.

У жильцов всегда есть время, чтобы расторгнуть договор и подыскать себе новое помещение.

Важно понимать: признание сделки кабальной происходит в исключительных случаях. Лицам следует заранее оценивать условия заключаемого договора, а не надеяться на признание его недействительным в будущем.

Предлагаем Вашему вниманию видео, в котором специалист затрагивает вопросы кабальных сделок с недвижимостью:

Источник: https://1001sovetnik.ru/biznes/kabalnaya-sdelka.html

Кабальная сделка и ее признаки согласно ГК РФ – Деньги и финансы простым языком

Кабальный договор аренды

Все сделки, которые заключаются между частными лицами и организациями, регламентируются российским законодательством, а именно – Гражданским кодексом РФ. Сделки, заключающиеся с нарушением законодательных норм (кабальные сделки), могут быть оспорены и признаны недействительными.

Согласно статье 179 ГК РФ, кабальная сделка заключается на условиях, крайне невыгодных для одной из сторон.

Чаще всего кабальные сделки подписываются в сложных жизненных обстоятельствах, в условиях угроз, шантажа или обмана.

К тяжелым обстоятельствам можно отнести болезни родственников, нуждающихся в дорогостоящем лечении, арест имущества, наличие больших долгов и многое другое. Кроме того, подобные сделки могут заключаться под воздействием алкоголя, наркотических или токсических веществ.

К основным признакам кабальных сделок можно отнести:

  • присутствие вышеперечисленных или иных обстоятельств, заставляющих одного из участников подписывать соглашение на невыгодных для себя условиях;
  • использование вторым участником в свою пользу обстоятельств, в которых оказалась вторая сторона сделки;
  • наличие установленной взаимосвязи между сложившимися сложными обстоятельствами и заключаемой сделкой.

Примером кабальной сделки может выступать кредитный договор с необоснованно завышенной процентной ставкой.

Подготовка и подача искового заявления

Подготовка искового заявления – важный этап в отстаивании пострадавшим лицом своих интересов. Отдельные требования для составления иска, который подается для признания сделки кабальной, законодательством не установлены, но есть общие правила, которых стоит придерживаться.

Так, в заявлении должна быть следующая информация:

  • наименование суда, в который подается иск;
  • данные об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания);
  • стоимость требований по исковому заявлению;
  • описание обстоятельств, при которых была заключена кабальная сделка;
  • требования, предъявляемые истцом;
  • перечень бумаг, прилагающийся к иску;
  • подпись заявителя, дата составления иска.

Заявление должно иметь столько копий, сколько участников задействовано в судебных разбирательствах.

К заявлению прилагаются следующие документы:

  • копия документа, удостоверяющего личность пострадавшего лица;
  • копия соглашения, которое требуется признать недействительным;
  • бумаги, доказывающие правоту пострадавшего;
  • бумаги, подтверждающие нанесение ущерба и его размер;
  • квитанция об уплате госпошлины.

В определенных случаях могут потребоваться некоторые другие документы, без которых суд не приступит к рассмотрению дела.

Возможные последствия

Если суд примет сторону пострадавшего лица и вынесет решение в его пользу, признав соглашение кабальным, сделка будет считаться недействительной. Вместе с этим все обязательства сторон, прописанные в соглашении, утратят юридическую силу.

Признание сделки кабальной предполагает возврат к исходным условиям: все действия, выполненные двумя сторонами, должны быть отменены. Впрочем, решение суда может предполагать возврат к первоначальным обстоятельствам и в одностороннем порядке (потерпевшей стороне может быть возвращено все, что она потеряла).

Суд может и отказать заявителю в признании сделки кабальной.

Причинами тому могут быть следующие факторы:

  • договоренность между физическими лицами заключалась в результате спора или отсутствия должных знаний;
  • какая-либо из сторон сделки неправильно поняла условия соглашения.

Если сделка заключалась между организациями, суд не признает ее кабальной при следующих обстоятельствах: соглашение было подписано не от безысходности, а для недопущения более сложного положения; подписание соглашения привело к ухудшению финансового положения какой-либо из сторон, если это не было предусмотрено сделкой. Каждый случай индивидуален, поэтому суд может не признать сделку кабальной и при некоторых других обстоятельствах.

Случаи из судебной практики

Далеко не все сделки, которые по мнению одной из сторон считаются кабальными, являются таковыми.

Суд всегда принимает решение исходя из требований истца, условий соглашения, типа обязательства и других сопутствующих обстоятельств.

К примеру, судебная практика говорит о том, что если в ходе кабальной сделки купли-продажи дорогие вещи были проданы за бесценок под воздействием тяжелых обстоятельств, суд чаще всего принимает следующее решение: покупатель возвращает продавцу купленное имущество или же его фактическую стоимость; продавец возвращает покупателю деньги, оплаченные за товар.

Рассмотрим другой пример: арендодатель существенно повышает стоимость проживания в арендуемой недвижимости. Арендатор считает сделку кабальной, поскольку стоимость для него непомерно высокая, а другого жилья нет.

В данном случае арендатор считает, что подписал договор аренды, предполагающий новую стоимость, под воздействием тяжких обстоятельств – угрозы выселения.

В этой ситуации суд не признал сделку кабальной, поскольку арендатор был заранее уведомлен о повышении стоимости аренды и спокойно мог найти себе другое, более дешевое жилье.

Таким образом, суд учитывает множество разных факторов, влияющих на окончательное решение по иску. Поэтому прежде чем подавать заявление о признании сделки кабальной, тратить свое время и деньги на хождение по судам, необходимо самостоятельно объективно оценить все обстоятельства соглашения и шансы на принятие положительного решения.

Источник: http://denjist.ru/kredit/kabalnaya-sdelka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.